REITs試點起步：基礎設施融資模式創新邁大步

中國經濟導報 中國發展網 記者 | 潘曉娟

近日，國家發展改革委與中國證監會聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

基礎設施領域REITs漸行漸近。5年前，中國REITs聯盟負責人在接受中國經濟導報記者采訪時曾經對REITs作出了一個形象的比喻——“當更多的不動產物業被證券化的時候，我們就可以去計算出每一個證券化的樓宇都在哪里，實際上所有有租金的物業理論上都可以這么去發展，因為這在未來是會觸手可及的。”

投資者分享不動產經濟成果

據了解，REITs作為一種獨特的金融工具，有利于完善居民的資產配置，滿足居民的投資需求，能夠讓投資者更好地分享不動產的經濟成果。

不動產投資信托基金的基本理念起源于19世紀的美國。1960年9月14日，美國總統艾森豪威爾簽署了《房地產投資信托法案》，允許設立REITs，由此開啟了全球REITs市場的發展歷程。在隨后的60年里，全球REITs市場歷經多次改革創新，在數量和市值上得到了快速發展。

REITs的投資標的是不動產，大多數的REITs都在主流的證券交易所上市交易，因此給投資者提供了以較低門檻參與不動產市場的機會。

高和資本聯合創始人周以升近日表示，國家這次啟動基礎設施REITs試點，解決了中國公募REITs從無到有的問題。相信在此基礎上，通過小步快走、逐步推進的方式，REITs在中國一定會開花結果，為中國不動產和金融行業帶來巨大的發展機會。

在周以升看來，此次基礎設施REITs試點推出的時機正當其時，“世界各大經濟體大多是在經濟低迷、增長動力不足時推出REITs制度，而受中美經貿摩擦和新冠肺炎疫情的影響，中國經濟也需要注入新的活力。此外，其推出的領域也符合當前中國經濟發展的邏輯。目前，中國正大力推進新基建，從這次試點所選擇的領域來看，也在很大程度上呼應了這一趨勢，并為未來的拓展預留了空間。”

基礎設施融資的創新模式

2007年，我國金融監管部門開始推動REITs試點。2014年以來，以物業為基礎的類REITs受到市場追捧，產品創新層出不窮。2016年，國家發展改革委和中國證監會聯合推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化工作，并于2017年成功上市4單PPP項目證券化產品，激發了市場對基礎設施從收益權融資工具創新走向權益性融資工具創新的遐想。

“當前，新冠肺炎疫情在全球肆虐，對我國經濟社會也造成了短期重大沖擊，啟動基礎設施REITs創新融資方式正逢其時。”中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬近日在接受中國經濟導報記者采訪時表示，基礎設施領域REITs的推出，打通了金融資本對接基礎設施的藍海，不僅滿足了金融資本市場的饑渴，更是我國基礎設施投融資體制改革的重大創新。

基礎設施REITs試點是一項非常復雜的系統工作，必須從金融市場和底層資產兩端發力。徐成彬分析說，從金融市場看，我國基礎設施領域REITs試點以基礎設施基金為載體，采用“公募+ABS（資產證券化）”的模式，充分考慮了現行的金融法規和稅收政策等環境，同時證監會出臺了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，并積極完善試點工作其他配套措施。從底層資產看，主要是基礎設施投資建設項目形成的固定資產和無形資產，而如何選擇和評價優質資產是公募REITs產品獲得成功的起點和關鍵。投資主管部門對各地申報的REITs試點項目和發起人先行審查，系統評價申報項目的方向性和合規性、現金流的穩定性和成長性、原始權益人和基礎設施運營單位的信用穩健和內控制度及融資用途、項目對國家重大戰略的支撐價值等內容，在此基礎上推薦至中國證監會，這是從項目源頭上規避風險、維護投資人合法權益的重要保障。

REITs提高了資本市場的深度和廣度，為證券市場增加了與股票、債券互補的新投資品種，可以滿足投資者多層次的投資需求。國家發展改革委投資研究所體制政策室主任吳亞平對中國經濟導報記者介紹，基礎設施REITs總體上屬于金融資本，最好還是與產業資本合作，應該將并購存量資產，特別是進入正常運營期的存量資產作為首選。此外，也期望綠地項目通過發行權益類REITs來籌集項目資本金。

在基礎設施領域通過REITs產品向投資者募集資金，有利于為基建企業提供長期穩定的資金，提升該領域直接融資比例，促進相關行業去杠桿。中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會主席儲曉明此前表示，基礎設施領域REITs試點是落實資本市場基礎制度改革的重要舉措，與再融資制度、創業板注冊制、新三板等一系列基礎制度改革類似，REITs試點是系統性基礎制度改革的重要組成部分，也是豐富資產管理市場產品類型的重要舉措。

實操層面亟須相關配套規則

據介紹，基礎設施REITs試點聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。與此同時，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

在業內專家看來，此前社會資本參與基礎設施投資業務，沉淀了大量資金無法盤活，而REITs作為一種高度透明化的金融產品，將有效盤活基礎設施優質存量資產，拓寬社會資本投資渠道，并在一定程度上推動基礎設施投資的市場化、規范化改革。尤其是收費公路作為重要的基礎設施，以其持續穩定收益的特性，有望成為基礎設施REITs底層資產的合適選擇。

中國公路工程咨詢集團有限公司投資事業部副總經理王東分析稱，通過REITs可以讓基礎設施資產與資本市場實現有效對接，優質的基礎設施資產將可以IPO，這將進一步提升社會資本參與重點區域和領域的基礎設施投資的熱度，不斷提升投資運營的質量和效率，加速基礎設施資金循環使用的效率，緩解投資權益資金不足，補齊基礎設施短板，同時也將進一步釋放經濟活力。

中建一局集團第二建筑有限公司副總經理唐琳日前撰文表示，希望基礎設施REITs試點工作在“重點區域、重點行業、優質項目”上先行先試，并把好資產遴選及風險審核的關口，在整個過程中持續加強資金用途的使用監管。在總結試點實踐推進過程中的問題與困難的基礎上，不斷優化流程、完善后續有關配套法律制度及規則，強化資本市場服務實體經濟能力，促進基礎設施投融資高質量發展。

“REITs聚焦重點區域和重點領域，以盤活國內龐大的基礎設施存量資產為切入點，通過標準化、權益類的REITs產品的試點安排，為資本的流動及相關風險的緩釋提供了有效的出口。”清華PPP研究中心主任助理劉世堅告訴中國經濟導報記者，此次REITs試點可為2017年以來的“穩增長”和“控風險”的雙重政策要求創造更大的騰挪空間，同時也與當前新形勢下的宏觀經濟政策導向并行不悖。在操作層面，基礎設施REITs的主要難點將集中在以下三個方面：一是合規。標的項目實施流程及運行現狀的合法合規性需要承受資本市場的嚴格審視。二是確權，涉及底層資產的權利歸屬及處置限制。三是法律沖突，關系到REITs產品設計、市場接受度和現行法律法規之間的矛盾與契合。這也是基礎設施REITs后續制度設計的關鍵所在。

在基礎設施REITs試點開啟的大幕下，期待基礎設施領域REITs試點項目的各參與方齊心協力，共同推進試點工作行穩致遠。