住房“以舊換新”：方式多樣化，效果待觀察

據中指研究院統計，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”。去年開始，出臺政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多了。而且不少城市拿出了“真金白銀”，降低換房者的“退出成本”。

近年來，貴州省六盤水市鐘山區把老舊小區改造作為重點民生項目深入推進。圖為改造后的六盤水市鐘山區黃土坡街道文明巷小區一隅。新華社

本報記者 | 邵鵬璐

汽車、家電、手機“以舊換新”常見，但住房“以舊換新”對消費者來說還是一個新鮮事物。業內人士認為，住房“以舊換新”有助于商品住房流通，提升交易便利度，縮短換房周期，更好滿足剛性和改善性需求，值得推廣。

或將有更多城市支持住房“以舊換新”

日前，深圳出臺樓市新政稱，支持在本市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關于企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。

同日，武漢發布樓市新政稱，推行“賣舊買新”交易新模式，對賣舊房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助；支持符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會日前聯合倡議，在上海全市發起商品住房“以舊換新”活動。據了解，首批參加倡議的房地產開發企業20余家，房地產經紀機構近10家等。

據中指研究院統計，目前已有包括南京、常熟、江陰、連云港、哈爾濱、鄭州等超50個城市支持住房“以舊換新”。

為何住房“以舊換新”政策會獲得多城青睞，得到大面積推廣？

首先，這意味著我國樓市調控政策的著力點發生變化，從過去單純的需求側提振，到如今的供需兩方面同時發力。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，當下的房地產市場發展并不能單純從鼓勵需求切入，而是應從供需兩端著力，構建新的發展模式。與限購、限售等需求側政策不同，“以舊換新”觸及供需兩個方面。

其次，各地推動“以舊換新”旨在打通房屋“增存循環”。2023年以來，多地二手房掛牌量大增，售房周期拉長，換房鏈條不暢，新房和二手房市場出現“溫差”。4月30日召開的中共中央政治局會議明確提出，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。業內人士認為，新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，不僅能推動庫存消化、盤活存量資產，還有助于化解新房市場交付風險，推動房地產業轉型。

此外，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，未來通過消化存量房產的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式。其中，關鍵是要遵循市場化、法治化和商業可持續的原則。

業內預計，2024年將有更多城市出臺住房“以舊換新”的相關配套政策。

住房“以舊換新”有多種方式

通過記者梳理發現，目前各地支持住房“以舊換新”的方式大致有5種，可以歸納為：“幫賣”“換購”“回收”“補貼”和“舊轉保”。

“幫賣”，即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定周期內二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。這種代售模式是最為常見的，已在上海、深圳等29城推行。這種方式下，“賣舊買新”會更加便利、節約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

“換購”，通常有政府平臺、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續。舊房換購模式已在南京、鄭州等19城落地。在業內人士看來，換購相較于幫賣更有效率，但普遍存在試點規模小、舊房要求高、換新受限制等問題。如江蘇無錫、太倉，安徽宣城等多數城市計劃套數都在200套以內；青島明確規定房齡不能超過10年等。

“回收”，由開發商或地方國企收購舊房，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計劃試點貸款，定向收儲存量新房、二手房項目，收儲房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房，還有一些城市將房源先統一收儲再分批出售，改善市場預期。目前，重慶、鄭州、蘇州等11城已跟進回購收儲模式。

“補貼”，也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼。沈陽、蘇州等7城提出實行發放換新補貼，補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，如江蘇常熟提出按購房時段補貼50%~80%的契稅，湖北襄陽提出對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，如遼寧沈陽提出每平方米補貼100元；三是按套補貼，如廣東中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。

“舊轉保”，即國資統租存量房源用于保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉保”并不買斷舊房所有權，而是一次性支付5~10年的租金，對于房源的要求也不低。“舊轉保”模式由廣東肇慶首創。肇慶規定房源面積以40~70平方米為主、不超過90平方米，優先考慮樓齡較短的房屋。

當然，也有不少城市同時采用兩種及以上“以舊換新”操作模式。比如，江蘇蘇州、遼寧大連既鼓勵三方合作代售，也給換新財政補貼。再比如，湖北武漢、鄂州，江蘇靖江等城市，存量房換購與鼓勵代售購新并行推進。

住房“以舊換新”要從百姓需求出發

住房“以舊換新”推行至今，市場反響究竟如何？克而瑞研究中心統計顯示，采用“換購”模式的城市市場反響相對積極，項目來訪認購有所好轉；“幫賣”模式落地效果平平，多數購房者“只看不買”；“補貼”模式效果同樣不明顯。

“換購”模式下，南京“五一”期間主城及近郊板塊項目來訪量明顯提升，較平日周末增長20%~200%不等，燕子磯、江北部分項目認購量提升50%~200%；截至4月底，江蘇無錫首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好于自然成交；鄭州的收購主體城發集團積極反饋，試點首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計劃推進順利，預計將釋放100萬平方米新房購置需求。

那么如何能使“以舊換新”更便利順暢？業內人士認為，“帶押過戶”或是其中一項助力措施。

近日，深圳市公積金中心提出，可為廣大市民免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監管服務，實現商品房買賣雙方在非同一銀行辦理貸款的情況下，賣方無需提前“贖樓”還清貸款即可完成過戶，由買方貸款銀行直接發放新貸款用于歸還賣方原貸款。此舉有效降低了房屋交易的成本與風險，實現了商品房買賣雙方及貸款銀行多方共贏。

其實，早在去年3月底，自然資源部等部門印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，決定深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本。目前，已有百余城市已在實施“帶押過戶”政策。在自然資源部日前召開的5月例行新聞發布會上，自然資源部辦公廳副主任、部新聞發言人王永梅介紹，各地積極推進不動產“帶押過戶”改革，全國累計辦理帶押過戶業務18.6萬件，涉及帶押金額2875億元。

業內人士提出，住房“以舊換新”政策若要真正達到其預期目標，關鍵還是在于從百姓的需求出發，讓百姓得實惠。

有聲音提出，假設換房者在賣掉舊房時，因為房齡、配套等各種原因，舊房需要降價才能賣出去，那么換新房時，開發商可以給予換房者適當優惠，彌補換房者的部分損失。李宇嘉分析認為，如果二手房業主讓利了，開發商讓利了，那么政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免、補貼到位等。

同時，李宇嘉表示，對開發商來說，要把品質好、性價比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當作去庫存、去尾貨的機會。要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。