2025中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十三屆產城融合投融資大會成功召開

中國經濟導報 中國發展網記者 程暉報道 

 2025年5月13日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2025中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十三屆產城融合投融資大會”成功召開。本次會議，邀請到了多位業內專家參與交流。中國房地產TOP10研究組三位聯席組長：第十三屆全國政協委員、中指研究院院長莫天全先生，中國企業評價協會會長侯云春先生，清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生，分別從發展歷程，經營策略和研究方法體系及趨勢對房地產上市公司進行分析。中國房地產TOP10研究組研究項目負責人、中指研究院企業研究總監劉水先生，中指研究院物業研究項目負責人彭雨先生，中國企業聯合會、中國企業家協會黨委書記、常務副會長朱宏任先生，北京聯東投資（集團）有限公司副總裁段朝暉先生也發表了精彩演講。會上，中指研究院發布了多份重要研究報告：《2025中國房地產上市公司TOP10研究報告》、《2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告》，《2025中國產業新城運營商評價研究報告》為房地產上市公司研究、物業服務上市公司研究和產業新城運營商研究提供了詳盡的分析與趨勢展望。

根據《2025中國房地產上市公司TOP10研究報告》顯示，行業連續三年縮表，央企和地方國企轉為縮表，資不抵債企業數量增加：2024年，房地產上市公司總資產規模連續三年負增長，降幅擴大。房地產上市公司總資產均值為1489.2億元，較上年下降11.5%，降幅較上年擴大2.6個百分點；凈資產均值為328.6億元，較上年下降12.6%，降幅較上年擴大5.0個百分點。2022年-2024年，資不抵債的企業數量逐年增加。央企和地方國企轉為縮表，民營企業和混合所有制企業縮表幅度更大。營收下降，近七成上市房企虧損，短期內盈利仍將承壓：2024年，房地產上市公司營收增速較上年明顯下降，凈利潤繼續下滑，虧損企業數量增加。上市房企營業收入均值為297.4億元，同比下降21.0%，增速較上年下降22.1個百分點，由正轉負；凈利潤均值為-31.2億元，連續三年為負，虧損額連續擴大，上市房企中約有68.1%企業出現虧損。負債率顯著上升，短期償債能力分化顯著，現金持續凈流出：2024年，行業繼續在調整期運行，房地產上市公司負債率均有所上升。資產負債率、剔除預收賬款后的資產負債率均值、凈負債率均值分別為74.5%、71.8%、170.2%，較上年分別上升1.6、3.4、21.8個百分點。2024年，房地產上市公司現金短債比均值為0.95，速動比率均值為0.48，房地產上市公司流動性表現分化顯著。房地產上市公司受銷售下滑、融資偏緊等多重因素影響，現金流持續凈流出，現金及現金等價物凈增加額均值為-9.1億元。優秀企業估值仍有提升空間，關注聚焦核心城市、投資積極的企業：2024年，房地產板塊先低后高，年末小幅收跌，房地產上市公司市值整體呈現下降態勢，降幅較上年收窄。2025年，核心城市市場新房市場延續修復態勢，在此背景下，聚焦核心城市，保持投資強度和具有不動產運營與服務能力的房地產上市公司更易獲得投資者青睞。

根據《2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告》顯示，行業頭部效應顯著，央國企表現更佳，分紅穩中有升：截至2025年4月30日，上市公司總市值達到2789.77億元；市盈率均值為21.25倍；相較2024年年初，央國企市值均值漲幅為19.52%，民營企業市值均值下跌2.05%，兩者相差21.57個百分點，央國企表現優于民企；35家上市公司宣布發放2024年年度現金分紅，總額144.60億元，創歷史新高，同比增速為28.05%；2024年年初至2025年4月30日，13家上市公司實施股票回購，涉及數量1.92億股，金額10.53億元，向市場傳遞管理層對企業價值肯定的信號，有利于穩定市場預期、增強投資者信心。營收微增利潤微降，央國企運營更穩健：2024年，物業服務上市公司營業收入均值為45.97億元，同比增長4.01%，較上年下降3.82個百分點；央國企營收均值為55.55億元，增速為6.57%，民營企業營收均值為42.77億元，增速2.94%，央國企表現更穩健。上市公司毛利潤均值為8.67億元，同比下降2.40%；凈利潤均值為1.91億元，同比下降20.20%，毛利率均值和凈利率均值分別為20.13%和4.42%，較上年分別下降1.29、1.33個百分點。應收賬款及票據總額為871.82億元，同比增長3.19%，較上年下降5.22個百分點；人員成本均值為16.45億元，較上年微增0.44億元，二者均小于營業成本均值的增速。管理面積均值1.48億平方米，同比增長6.24%，較上年下降4.67個百分點，增速放緩；管理面積中來自第三方的占比為60.28%，較上年下降2.01個百分點。聚焦深耕構筑企業競爭力，提質增效深挖服務潛力：物業服務上市公司通過“減量提質”策略實現可持續發展，“精管優拓”已成為行業轉型的核心共識；在區域、業態、客戶三個維度聚焦深耕，全方位提升經營效益；通過打造標準化服務，提升整體服務質量，構筑服務能力的護城河，提升物業服務品牌知名度；面對非業主增值服務的大幅收縮，上市公司立足自身優勢，理性探索社區服務、IFM等業務。資本蓄勢格局重塑，AI賦能降本增效，ESG助力長效發展：未來，行業分化趨勢或將進一步加劇，優質企業有望通過戰略調整和業務創新實現價值重估，行業集中度或將進一步提升；未來，上市公司將緊密圍繞人、物、空間這三大核心場景要素，深度挖掘智能化技術在提升服務品質、優化運營效率等方面的潛力；上市公司需精準把握核心ESG議題，科學搭建ESG管治架構，強化風險防控體系，積極履行社會責任。 

根據《2025中國產業新城運營商評價研究報告》顯示，盈利能力：凈利潤波動較大，產業投資帶動凈利潤增長。隨著產業新城運營商逐步從房地產銷售收入向產業運營服務的轉型，產業新城投資收益成為凈利潤的重要來源，但產業投資存在明顯的周期性和不確定性。僅部分企業因重點核心區域資產占比較高，疊加轉型資產運營服務，企業業績相對穩定。融資能力：加速構建產業基金矩陣，產業園REITs申請和上市速度加快。多地加速布局產業基金，通過“政府引導+市場運作”的模式推動科技創新、產業升級與金融資本的深度融合，構建“科技-產業-金融”良性循環。另外，產業園REITs展現出強勁的發展勢頭，全年新增申請、上市及擴募產品較去年有明顯加快。產業定位：從“泛化”到“細分”，從“傳統制造”到“新質生產力”。從產業新城運營商基于區域稟賦、市場需求細分產業定位，同時借助當地政策引導實現差異化發展，避免同質化競爭。同時，通過技術創新、綠色轉型和數字化賦能，推動傳統制造業向新質生產力升級，形成以科技創新為核心的經濟增長模式。產業招商：鏈式招商與產業生態構建，聚焦數字化與創新驅動。2024年產業招商已進入“精準化、資本化、生態化”新階段。一方面，產業鏈招商模式實現了從單一企業引入向全鏈條生態構建的跨越式發展。另一方面，招商從經驗驅動轉向數據驅動，產業圖譜成為科學規劃的核心工具。產業培育：金融工具迭代創新，從基礎服務到全生命周期賦能。產業新城運營商轉向以金融資本為紐帶、產業運營為核心、生態構建為基底的創新模式。運營商不再局限于基礎設施建設，而是通過全生命周期服務賦能，構建起涵蓋企業孵化、產業升級、生態優化的價值閉環。發展趨勢：加深合作、激活存量、輕重并舉。運營商協同合作更加頻繁，通過搭建政府、龍頭企業、科研機構、金融機構等多方協作平臺，推動政策鏈、創新鏈、產業鏈的深度耦合。老舊園區改造的服務機遇已從單一建筑更新擴展到數字化、產業化、金融化、民生化的多維生態構建，運營商圍繞“空間更新+生態構建+資本運作”等手段，切入細分領域，搶占存量市場市場先機。輕重并舉是產業園區運營商重要的發展戰略。輕重并舉并非簡單疊加兩類業務，而是通過資源整合實現“資產持有”與“服務輸出”的協同效應。其核心在于以重資產為物理載體，以輕資產為價值引擎，形成閉環生態。