中指研究院發布《2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告》：物業行業整體進入理性、穩健的發展新階段

中國經濟導報  中國發展網記者 程暉報道

2025年5月13日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2025中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十三屆產城融合投融資大會”成功召開。會上，中指研究院發布了《2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告》。

報告顯示，截至目前，共有67家物業服務上市公司登陸資本市場，其中港交所主板61家，A股6家。2024年以來，盡管物業板塊總市值呈現小幅上升態勢，但企業規模擴張面臨瓶頸，市場競爭日益激烈，行業整體進入理性、穩健的發展新階段，增長模式逐漸從規模擴張轉向質量提升與效益優化。在此背景下，優秀上市公司持續強化服務能力，提升品牌知名度，強化細分市場拓展能力；積極探索與培育新興業務領域，拓展多元營收渠道，以應對傳統業務增長乏力的挑戰，引領行業邁向多元化、現代化。

報告分析，綜合實力TOP10企業以穩健經營構筑發展護城河，憑借卓越服務力、品牌公信力與優秀拓展能力，持續領跑市場并贏得行業高度認可。在管理效能躍升、經營效益突破、風控體系升級、品質服務深耕及運營模式創新等關鍵維度，引領行業高質量發展，進一步夯實行業領軍地位。

整體來看，物業服務行業發展保持穩健，但市場規模增速有所放緩，企業面臨內生能力重構與外部競爭加劇的雙重挑戰。如保利物業以高質量發展為核心基調，在市場拓展、產品服務、管理運營與社區產業布局等多維度深度打造核心競爭力，堅定踐行長期主義發展策略。在規模層面，2024年新拓展第三方項目單年合同金額約人民幣30.05億元，再創歷史新高并保持穩健增長；在質量層面，市場拓展結構實現多維度優化：核心城市聚焦、非居業態升級、大項目占比提升。

報告也認為，在增量市場持續收縮的宏觀背景下，物業服務企業正面臨存量競爭與增量突破的雙重壓力。如何通過“精準拓客-價值深耕-生態共生”的外拓策略閉環，構建“高效率、高質量、可持續”的市場競爭力，已成為上市公司突破行業增長瓶頸的核心命題。如截至2024年12月31日，碧桂園服務除“三供一業”業務外的收費管理面積約為10.37億平方米，管理規模實現穩步提升，是披露管理面積數據的上市公司中唯一突破十億平方米的公司。

從資本市場看，2024年至今，共有兩家國資物企成功登陸港交所主板市場。泓盈城市服務與經發物業分別于2024年5月、7月成功上市，彌補了湖南省及陜西省無上市物企的空白，兩家企業共計募集資金約2.53億港元。此外，同年6月，港譽智慧城市服務在正式完成更名及更換管理層等一系列動作后，正式被納入資本市場物業板塊。整體看，物業板塊IPO市場熱度進一步下降。

整體來看，物業板塊呈現筑底企穩特征，在政策催化與行業出清共振下，板塊估值修復進入“價值重估窗口期”。頭部央國企及優質民企憑借“規模擴張提質效、服務升級筑壁壘、盈利模式再進化”三大核心優勢，持續獲得資本溢價與投資者關注。如2024年，華潤萬象生活構建獨特穩健業務模式，明確商管及物管兩大主航道專業化發展，堅定落實“高質量的規模發展”及“高品質和高效率的運營”兩大支撐體系，持續做優組織變革與激勵、科技賦能及戰略型收并購三大發展引擎。2024年以來，公司總市值長期穩定行業第一名。

另外，行業頭部效應顯著，央國企表現更佳，分紅穩中有升。2024年全年，樣本公司總市值呈現震蕩波動的走勢。2024年年初，樣本公司總市值為2556.71億元，而到年末調整至2488.47億元，整體跌幅為2.67%。2025年以來，樣本公司總市值穩步小幅增長，呈現溫和復蘇態勢。

截至2025年4月30日收盤，在樣本公司中，華潤萬象生活總市值851.37億元，排名第一；萬物云、碧桂園服務分別以251.30億元和231.70億元的總市值位列第二、三位。排名前十的公司市值合計為2178.07億元，占總市值的78.07%，較上一年同期TOP10企業占比提升3.21個百分點，頭部效應顯著，分化格局進一步加劇。

截至2025年4月30日收盤，樣本公司總市值較2024年8月的低點增長約36%，達到2789.77億元；樣本公司市盈率（TTM，已剔除負值及大于500倍的異常值，下同）均值約為21.25倍。其中，A股樣本公司的市盈率均為74.57倍，港股樣本公司的市盈率均值為14.14倍。

以2024年年初市值為基準點，至2025年4月30日收盤計算樣本公司市值漲跌幅，整體來看，央國企市值表現優于民營企業，且在2025年后，二者市值漲跌幅差距有逐漸擴大的趨勢。截至2025年4月30日，央國企市值均值漲幅為19.52%，民營企業市值均值下跌2.05%，兩者相差21.57個百分點。