中指研究院發布《2025中國產業新城運營商評價研究報告》：產業新城形成以科技創新為核心的經濟增長模式

中國經濟導報 中國發展網記者 程暉報道

2025年5月13日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2025中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十三屆產城融合投融資大會”成功召開。會上，中指研究院發布了《2025中國產業新城運營商評價研究報告》。

自2016年以來，中指研究院已連續第十年開展“中國產業新城運營商評價研究”，并進一步優化適用于國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價。我們通過發布產業新城運營商綜合實力評價研究，深入挖掘行業標桿運營商的發展價值和成功經驗，梳理行業運行規律，以期為產業新城的各類參與主體帶來更多借鑒，推動行業持續健康發展。

報告指出，2024年以來，產業新城定位已進入“精準制導”時代。產業新城運營商以區域稟賦為錨點，市場需求做羅盤，政策引導做風帆，通過三者協同驅動進行產業定位，構建不可復制的競爭優勢。運營商唯有將差異化定位升級成系統性產業生態，方能在新質生產力浪潮中占據制高點。其一，基于區域稟賦進行產業定位是實現差異化競爭的根基，現有產業基礎是產業新城定位的起點。區域資源稟賦是產業定位的底層邏輯，涵蓋自然資源、產業基礎、人口發展潛力、科技水平和區位優勢等要素。其二，市場需求是產業適配性的動態標尺，也是產業定位的羅盤。市場需求是產業定位的校驗器，產業新城運營商需兼顧產業鏈缺口、消費升級趨勢與全球化競爭格局，通過在定位中對產業鏈精準補鏈、前瞻布局新興需求、響應國家全球化競爭需要，進而將產業新城嵌入區域發展分工。其三，政策為產業定位提供方向性框架與資源支持，體現為產業規劃、土地供應與金融工具創新。尤其在產業規劃方面，雙碳目標倒逼綠色產業布局，新基建政策驅動數據中心、工業互聯網等數字基建投資。在土地制度創新方面，工業用地“先租后讓、達產出讓”模式不斷推動產業新城資源向高精尖產業傾斜。

報告顯示，產業新城運營商通過技術創新、綠色轉型和數字化賦能推動傳統制造業向新質生產力升級，形成以科技創新為核心的經濟增長模式。其一，通過技術革命重塑產業鏈價值，人工智能、量子計算、合成生物等前沿技術突破，推動傳統制造業從“機械復制”轉向“智能創造”，如AI算法優化生產流程效，生物基材料技術突破帶動碳排放降低等。其二，在國家雙碳目標下，綠色發展倒逼產業范式轉型，制造業全生命周期碳排放管理成為剛需。產業新城運營商在頂層設計中需重點關注產業園區的能源結構、碳足跡管理，進而構建循環經濟體系。其三，數字經濟重構產業運行規則，運營商可以通過數據要素流通效率提升降低產業鏈協同成本，數字孿生技術縮短規劃試錯周期，智慧城市管理平臺提升資源配置效率。

從調研的結果來看，產業新城運營商在產業招商上，已進入“精準化、資本化、生態化”新階段。運營商以數字化為底座，以產業鏈為核心，以資本為紐帶，構建“引企—育企—留企”的全周期服務體系。隨著AI、區塊鏈等技術深化應用，招商模式將進一步向智能化、全球化演進。其一，產業新城運營商的產業鏈招商模式實現了從單一企業引入向全鏈條生態構建的跨越式發展。通過“強鏈、補鏈、延鏈”的系統性策略，產業韌性得到顯著提升，招商邏輯從“點狀突破”轉向“網狀協同”。

報告指出，2024年，產業新城招商進入資本賦能深度整合期。傳統以土地、稅收優惠為核心的招商模式邊際效益持續遞減，而基金投資、孵化器培育、產融結合等資本工具的應用，推動招商效率高速增長。多地加速布局產業基金，通過“政府引導+市場運作”的模式推動科技創新、產業升級與金融資本的深度融合，構建“科技-產業-金融”良性循環。運營商聯合地方政府和社會資本設立母基金，通過子基金撬動更多資金投向重點領域，同時圍繞龍頭企業布局上下游設立主導產業基金，形成“投資—落地—集群”閉環，打造“基金+園區+項目”生態。

另外，2024年，產業新城運營商推動落實“資本、資產、資金、資管”循環聯動目標。運營商不斷拓展融資渠道，綜合運用中期票據、短期融資券、綠色公司債等多種融資模式，通過有效聚合資本市場資源，多鏈融合加快創新驅動，持續增強主體融資能力，同時積極發揮金融創新對于園區經濟發展的加速功能，持續推動了金融資源優勢在科創、招商方面賦能園區。另外，產業園REITs展現出強勁的發展勢頭，全年新增申請、上市及擴募產品較去年有明顯加快。區域分布上，除北上廣深外，成渝、長三角等新興經濟圈成為重點布局區域。與之相對的，產業園REITs各底層項目經營表現分化嚴重，超過半數項目的底層資產出租率同比呈現下滑，部分因營收承壓不得不采取以價換量的策略。園區運營商應持續管制自身租賃情況和租金增長情況，在整體供大于求、產業園區出現降租金搶租戶的大背景下，能否提供更高的運營服務質量將成為降低空置率乃至保護利潤率的有力保障。

2024年，行業發展出現新動向，如新質生產力、激活存量、輕重并舉等，產業新城運營企業需要思考與謀變以適應新形勢。當前，我國產業轉型升級仍處在攻堅期，新質生產力作為產業創新發展的新引擎，正在如雨后春筍版迅速崛起，這不僅是重塑城市產業格局，推動區域發展的關鍵力量，同時也促進了數字經濟和傳統產業的有機結合，成為激發產業新城活力的重要推手。以綠色經濟、數字經濟為底色的高質量發展體系日趨完善，產業新城運營商不斷探索產業與生態雙贏模式。同時，人口持續向東部區域及中西部核心城市聚集，人口流動速度加快，以城市群為核心的產業帶日趨成熟，以園區運營商、政府、龍頭企業、科研機構、金融機構等多方形成的協作平臺加速推動政策鏈、創新鏈、產業鏈的深度耦合。未來，輕重并舉是產業園區運營商重要的發展戰略。輕重并舉并非簡單疊加兩類業務，而是通過資源整合實現“資產持有”與“服務輸出”的協同效應。其核心在于以重資產為物理載體，以輕資產為價值引擎，形成閉環生態。其中，重資產業務從“大規模開發”轉向“定制化建設”。同時，通過公募REITs、私募基金等工具實現資產退出，將沉淀資本轉化為滾動投資能力。輕資產業務則需聚焦從基礎服務到生態賦能，構建“基礎服務+增值服務+產業投資”三層體系。