劉元春：房地產稅從立法角度和試點鋪開標志著房地產長效機制建設開始全面破題

中國經濟導報 中國發展網訊  記者楊虹報道  日前，由中國人民大學國家發展與戰略研究院、中國人民大學經濟學院和中誠信國際信用評級有限責任公司聯合主辦的中國宏觀經濟論壇（CMF）宏觀經濟熱點問題研討會（第38期）在線舉辦，中國人民大學副校長劉元春與會表示，房地產稅的從立法角度和試點的鋪開，標志著一個新時代的到來，標志著整個房地產長效機制建設開始全面破題。

劉元春認為，從2015年開始，已經提出了房地產長效機制的建設，特別在去庫存中間，國家已經充分認識到房地產的傳統戰略在新常態的狀態下，應該做出系統性的調整。這種調整很重要的一點是中國的發展方式，面臨著全面轉型的挑戰，必須從過去要素密集型的發展模式、從出口投資的發展模式、從快速工業化、快速城市化的發展階段向高質量發展進行轉型。在轉型過程中，以現代產業體系作為發展的基石，各種資源配置要回歸于實體經濟，金融要服務于實體經濟。國家提出，房地產長效機制的建設，但這種長效機制建設需要一個痛苦而漫長的轉型，從2015年到2020年的過程中，是新常態發展方式轉型，向高質量發展進行轉型的鋪墊期。這種轉型中，出現房地產與土地財政轉型的幾大標志性事件：

一是城市土地制度的改革，農村集體建設用地在符合規劃的前提下，可以直接入市用于廉租房和公租房建設，省掉地方政府進行收儲的環節。二是在新型城鎮化戰略中，對于城市新增住房不僅僅要用市場軌來進行配置，同時還要全面啟動政府軌，使政府軌的供給水平能夠達到20%左右。三是對于不動產稅收的征管，使未來的這種稅收體系和地方政府發展模式、激勵體系能夠做出很好調整。

劉元春認為，上述幾大調整對中國宏觀經濟運行體系帶來巨大的沖擊，這種沖擊會體現在以下幾個方面：

第一，房地產將進入到存量調整時期，這一時期將會使整個市場供給波動很大，存量調整和增量擴張之間的這種匹配，在未來會實時發生一些沖突，從而使市場預計出現很多紊亂的現象。

第二，整個地方政府收入體系會發生變化，同時激勵體系也會發生變化，地方政府因地興企、因地興市的模式要逐步調整，地方政府的政績考核，特別是高質量發展的考核體系要有著根本的轉型，從而使得傳統分權模式下地方經濟增長的發動機會發生一些變異。

第三，土地增值空間會發生區域性變化和結構性變異，從而失去傳統的過去持續四十年的金融深化支點的效應，從而導致貨幣政策的傳導機制、金融資源的配置模式、金融深化的配置模式會產生一系列的變化。比如，目前房地產一系列新政出臺，直接導致傳統信貸載體發生變異，很多銀行感受到難以通過非地產的方式來擴張信貸，從而使今年穩健的貨幣政策不穩健，這和體系調整有關。

第四，房地產本身的金融功能的約束，直接會帶來的是投資模式和消費模式的變化，這些變化對短期宏觀經濟分析會帶來很大的沖擊。比如，對于房地產開發投資企業，他們如何在這種轉型中進行經營模式的轉型，這是一個很重要的挑戰；對于地方政府，如何適應土地轉型所帶來的挑戰。

劉元春建議，要保持戰略定力，要認識到在房地產去金融化的過程中，必然伴隨著去杠桿、去支點的短期作用，短期對沖舉措必須要加大，市場軌將在調整中間發生趨勢性的變化，政府軌就必須加大力度。要把新型城鎮化，特別是為農民工和低收入階層提供廉價住房，將中國住房體系全面構建起來，穩定整個房地產投資、房地產消費，從而達到短期穩定的作用，并且為中期轉型做好短期的政策支撐。