以REITs盤活文旅存量資產推動軟實力成為硬通貨

茍護生

近年來，在國家發展改革委和中國證監會的大力支持下，中咨公司深度參與了基礎設施REITs的政策研究，承擔了目前滬深證券交易所上市的全部28單REITs中的25單項目評估，以及首批4單REITs擴募項目評估工作，見證了我國公募REITs發展的艱辛探索之路。

公募REITs直接對接資本市場，為基礎設施資產上市搭建了高質量發展平臺，讓更多機構投資人和普通民眾參與基礎設施建設，分享改革發展紅利。自首批REITs成功上市兩年以來，我國不斷總結試點經驗，完善政策制度。目前11大類基礎設施已被納入試點范圍，上市的28單REITs涵蓋園區、交通、能源、倉儲物流、生態環保、保障性租賃住房六大領域，而市政、新基建、水利、文旅和消費基礎設施五大領域諸多項目正在前期培育中，REITs市場建設前景廣闊。

“民生、消費、產業REITs發展峰會”立足西部地區，聚焦民生、消費、產業。文旅基礎設施兼有民生、消費、產業屬性，也是西部地區的優勢資產。通過REITs等形式盤活文旅存量資產，有利于將我國文化軟實力變成發展的硬通貨。

盤活文旅存量資產有利于文化強國建設

悠久的中華歷史沉淀了博大豐富的華夏文化，這是祖先和大自然共同留給世人的寶貴財富，也是國家軟實力的重要體現。從古代文明到當今社會，文化旅游基礎設施始終承擔著文化的傳承、弘揚、進化的歷史使命。

在豐富多彩的文化旅游基礎設施中，自然文化遺產、國家5A級旅游景區等已列入REITs試點范疇。我國境內列入《世界遺產名錄》的自然文化遺產56項，其中，西部地區涉及23項；現有5A級景區318家，其中，西部地區109家。通過REITs盤活這些稀缺的遺產或5A級景區，可以帶動更多優質文旅資產開發，促進旅游休閑產業發展，有利于釋放文化資源稟賦，培育文旅發展動能，豐富人民精神世界，展現可信、可愛、可敬的中國形象。

盤活文旅存量資產應堅持保護與利用并重

文化旅游基礎設施可分為公益性和經營性兩類資產。盤活存量資產應權衡二者關系，在保護和挖掘自然資源的歷史文化價值的同時，有序開發利用和運營文化資源，以文塑旅、以旅彰文，促進文化和旅游深度融合發展，挖掘文物和文化遺產的多重價值協同實現文旅資產盤活的經濟效益和社會價值。

文化遺產只有在活態傳承中加強保護利用，才能薪火相傳，代代守護。采用REITs等模式盤活閑置文旅資產，要在保護好文物本體基礎上將資產資本化，聚焦資產重組，提升服務水平，采用數字化等技術，展示、傳承和保護文化遺產，增加游客參與度和體驗感。

文旅基礎設施REITs應嚴把底層資產質量關

基礎設施REITs屬于權益性融資，投資收益完全來自于項目自身現金流。REITs穩健發展，底層資產質量過硬是基本保障，特別是資產合規性、收益穩定性等方面，必須經得起時間和實踐檢驗。

文旅基礎設施發行REITs，資產合規尤為重要。例如，自然景區內的自然資源、歷史文物、宗教資產為國家或集體所有，在法律上存在轉讓限制；國有文旅集團大多依托人文古跡、自然山水等不動產進行旅游綜合開發，民營企業主要投向景區、酒店、旅行社、民宿、旅游地產等經營性項目，用地性質復雜，產權問題相對突出，項目申報推薦必須依法合規地進行資產質量把關。

文化旅游是在滿足基本生活需求基礎上的“三閑”（閑情、閑暇、閑錢）產業，需求收入彈性較大，其收益穩定性不僅受居民收入、社情管控、節假安排、個人情趣、出行條件等因素影響，還受產業政策調整影響。例如，我國2018年要求逐步降低重點國有景區的門票價格，2019年限制對不具有壟斷性和排他性的入園憑證、物業服務費等類型基礎資產開展資產證券化。文旅基礎設施發行REITs產品，仍面臨諸多挑戰。

文旅基礎設施REITs應守正創新

公募REITs作為一種直接融資工具，將資產出表進行真實銷售和破產隔離，大大激發了盤活文旅資產的創新活力。根據《風景名勝區條例》等規定，門票收入和風景名勝資源有償使用費，實行收支兩條線管理。文旅基礎設施可探索基于特許經營權或經營收益權等模式，將經營權收入納入REITs現金流，解決現行法律法規下收支兩條線及門票收入不得打包上市等問題。除了門票基本收入，還可以擴大底層資產外延，汲取景區交通車、纜車、索道等多樣化收入，以及其他基礎設施資產的外部收益內部化，提升REITs收益水平。

從文化價值傳承的角度，文化旅游基礎設施收益的歸屬主體是值得深思的問題。景區的門票價格，體現的不僅是基礎設施的投資建設成本，還體現了自然資源、歷史資源的文化附加價值。因此，在依法合規地處理文旅資產的所有權、經營權、收益權的關系時，需要創新設計利益共享、風險共擔機制。

探索設立全民所有的國家歷史文化基金，發揮基金在文化旅游存量資產盤活中的特定作用，讓全民共同享受盤活文旅資產后帶來的收益，有利于做到“取之于民、用之于民”。同時，國家歷史文化基金公司可作為重要的機構投資人，通過Pre-REITs、戰略投資人等角色，助力文化旅游REITs擴募壯大和持續健康發展。文旅領域REITs創新的機遇巨大。

基礎設施REITs是我國投融資體制改革的重大創新。自首批9單項目上市兩年多來，REITs的綜合價值日益得到各方認可。我國REITs市場前景廣闊，文旅基礎設施的加入，將進一步拓展REITs發展空間、激發創新活力。

（作者系中國國際工程咨詢有限公司黨委書記、董事長）