仲量聯行：一季度全球房地產投資市場韌性凸顯但回暖不均

中國經濟導報記者 | 張洽棠

近日，仲量聯行在京發布的《全球房地產市場展望》顯示，2021年一季度，全球房地產投資交易總額約為1870億美元，同比下降13%；投資市場呈現整體韌性但不均衡的回暖格局，美國、英國、法國和日本等成熟且流動性強的市場為一季度交易量提供了有利支撐。

一季度，投資者更加偏好高品質的核心及核心增益型產品。但與此同時，在競爭激烈的細分市場，投資者對機會型投資的需求也有所增加，其中物流地產和長租公寓的投資占比達到了63%（2020年同期占比44%）。在辦公樓和零售地產板塊，低風險資產仍是投資交易的主要驅動力，核心資產的交易占比達到了自2015年以來的新高。

仲量聯行全球資本市場研究部總監肖恩·科格倫（Sean Coghlan）表示，雖然全球投資市場整體顯示出韌性，但不同地區和不同資產類別的復蘇呈現不均衡態勢。“經濟狀況的改善、政府的持續刺激和疫苗接種率的提高使投資人對市場保持樂觀態度，并為市場改善奠定了基礎，但對整體市場仍持謹慎態度。”

在美國和歐洲市場的帶動下，長租公寓明顯成為投資者加快投資組合多樣化的關注點。歐洲的長租公寓投資同比增長了66%，主要發生在英國、德國和法國。日本是亞太區流動性最強的市場（投資交易額約115億美元），這也歸功于投資者對東京、大阪和名古屋等長租公寓資產的持續追捧。

仲量聯行在2021年一季度還觀察到，跨境投資仍然低迷。一季度，區域內投資在全球交易量中的占比下滑至12%，這主要是因為歐洲境內的嚴格管控影響了整體投資活動。而跨區域投資則相對活躍，推動了一些市場的回暖，如英國獲得北美和新加坡資本的青睞，總投資額達29億美元；在日本，美國投資者則重點投資于核心辦公樓和零售資產。

流動性保持強勁。流向房地產的資本配置保持穩定，2021年有望達到10.9%。不斷增長的資本配置和更加穩定的融資市場將為更廣泛的市場回暖提供資金來源。封閉式融資市場企穩，今年一季度的融資總額為300億美元，同比降幅趨緩。

貸款人更具遠見且風險承受力更高。一季度債務市場的活躍度和競爭都在提升，貸方資金池連續兩個季度擴大。隨著疫苗接種力度加強和經濟指標呈樂觀態勢，盡管面臨通貨壓力且美國利率上升，但全球債務市場仍處于有利的歷史低利率環境，因此核心且優質的資產交易仍廣受貸款人青睞。

價格發現擴大化。買賣雙方對于預期的一致性已經從成長型資產擴展到了穩定型資產，如辦公樓和零售地產。整個亞太區經濟的重新開放以及美英疫苗接種的迅速開展都提振了投資者對辦公樓市場的信心。核心及核心增益型辦公樓資產的利差有所改善，仲量聯行認為這為交易迅速回暖奠定了基礎。