CMF：房地產中長期將維持在平穩增長區間

中國發展網訊  11月10日，由中國人民大學國家發展與戰略研究院、中國人民大學經濟學院和中誠信國際信用評級有限責任公司聯合主辦的中國宏觀經濟論壇（CMF）發布中國宏觀經濟專題報告（第37期），報告聚焦"房地產市場的運行態勢與經濟金融影響"，在嘉賓討論環節，植信投資首席經濟學家連平表示，在房地產市場情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預計明年全國房地產活動將整體繼續走冷；但從中長期看，由于城鎮化趨勢不變，未來5～10年，中國對房地產的需求還將維持在一個平穩、乃至較快的增長區間。

連平認為，目前短期看房地產市場是全面走冷，投資增速下降，供地減少，價格放緩。中期看，房地產市場的銷售在2022年有可能進入階段性的負增長。剔除掉疫情沖擊帶來的特殊影響，對比2017年、2018年、2019年三年平均水平來看，預計2022年商品房銷售和土地購置可能會出現負增長，房地產開發投資增速也會比2021年進一步有所下降。長期看，整個房地產市場分化局面在未來十年將繼續，可能比現在還要更加明顯。我國的城鎮化將持續發展，流動人口將進一步增加城市地區的住房需求。因此，房地產市場目前出現的調整是一個短中期調整，針對房企的金融政策以及針對金融機構的金融政策有所收緊，未來可以進一步通過各種政策調整來減少對房地產市場的依賴。相關政策要更多從穩房價、穩地價向穩預期進行調整。治理高杠桿的問題應該有一個過程和階段逐步加以推進，治理過急同樣也會導致市場發生巨大的變化，帶來現實的風險。建議給予穩定合理的金融支持，落實好“因城施策”差別化的相關住房信貸政策，保持開發貸和按揭貸款平穩運行，盡量避免出現恐慌性的盲目的抽貸斷貸行為，同時還要合理安排各種市場的融資來增強金融對于這個行業健康平穩運行的合理支持。要使得金融環境能夠保持一個相對合理的狀態，同時引導市場預期能夠相對平穩。

中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授、中國宏觀經濟論壇（CMF）聯席主席、中誠信集團董事長毛振華認為，房地產總體供需拐點已經到來。這個拐點意味著告別了過去的房地產高速成長的階段，進入到單邊下行，震蕩下行的歷史新階段。同時，房地產政策調整力度很大且未來不會有根本性放緩。不僅有“四條紅線”、價格管控、房地產稅，也包括以恒大事件為代表的房地產體系出現一系列問題的背景下監管機構出臺的政策。過去房地產對中國經濟的發展、對中國人民生活水平的提高、對于中國宏觀經濟的支撐起到了極其重要的作用。但是，我們要告別對房地產的路徑依賴，脫虛向實。但這是一件中長期的事情，目前在四個方面仍然有較大的信用壓力。一是金融機構對房地產行業沒有信心，不管是開發貸還是按揭貸都不太愿意放貸，即便有一定的窗口指導。窗口指導往往在市場預期基本一致的時候會有比較好的效用，但在市場預期與窗口指導的方向發生明確對立的情況下，窗口指導的力度是不夠的。二是房地產行業的上下游供應企業失去了對房地產企業的信心，尤其是對民營房地產企業不敢再進行墊資。三是地方政府對房地產業信心不足，對房地產企業也是信用收緊的。在過去房地產信用比較好的時期，這個鏈條上形成了一部分資金可用，現在政府加緊管控，導致這部分資金不再可用，加大了資金缺口。四是在大家對房價看跌的背景下，消費者對于房地產公司的信用、房價走勢、房地產的投資屬性信心不足。房地產行業的體量很大，所以不能輕言它對中國經濟的沖擊和負面影響力。房地產單邊下行對于金融體系和市場預期的影響都不能低估。這是一個高度的民生產品，房地產的問題既是經濟問題，也是政治問題，因此要持有更謹慎的態度，不能盲目樂觀，特別要精準有力地出臺政策。

中國人民大學副校長劉元春認為，中國房地產新時代已經到來。這個新時代超越了短期行政管控所帶來的短期波動，也超越了一般意義上人口變化或者說庫存周期變化所帶來的周期波動。中國未來整個房地產的基礎運行機制將發生革命性的變化，會從過去的內生體系轉向中長期改革和短期穩定相并行的一種模式。隨著未來房地產大改革的序幕全面拉開，目前這一輪房地產的變化實際上是一種趨勢性變化。而目前市場支撐的這種力量不足以穩定當前整個宏觀，因此需要在政府軌進行發力。政府軌的力量要糾正房地產市場自身在定價、在資源配置和自身企業發展上的一些不足，要行使看得見手的功能。此外，最近美聯儲所出具的關于中國金融風險的警示，以及羅格夫最近研究中國房地產市場的報告認為恒大事件會引發中國整體宏觀以及世界金融的變化，這種觀點過度夸大了中國當前的狀況。一方面，目前房地產占GDP的比重和對GDP的影響還沒有達到歐美最高的水平；另一方面，中國圍繞著房地產市場所做的杠桿雖然很高，但相應的房地產金融衍生品很少，更為重要的支撐是大量的自住需求。因此，我國學者在關注國外的觀點的同時也要旗幟鮮明地對這些觀點進行針對性的研究并發表看法。