老舊小區改造這事，挺急的?。?）

問題來了，老舊小區改造的難點有哪些？有對策嗎？

改造后的老舊小區有何變化？來看一些直觀的對比圖。

圖片來源：網絡

可以看到，變化基本集中在樓面、道路、走廊、管線等，這些變化肉眼即見，協調實施起來難度也相對不大，因此是最容易見成效的地方。相比之下，另一些需求就不是那么容易實現了。

比如老樓加裝電梯這類“非帕累托改進”式需求，加裝電梯對于一棟樓里的住戶來說并非“你好我好大家好”，而是“高層需要，低層嫌吵”，再加上一部電梯價格不菲，后續還有維護費用，因此資金很可能需要眾人分攤，眾口難調的矛盾更加突出。

又比如養老、托育這類“久久為功”式需求，建筑硬件只是基礎，后續要真正運轉起來，營業執照、各類許可是第一關，運維資金、日常管理均是學問。

總之，老舊小區改造的第一步——多方利益協調往往面臨較大的困難。各戶居民改造意愿不同、經濟收入水平不同、對投入資金的預期額度不同，都造成了協商的困難。在進行老舊小區的停車場改造、上下水管道改造時，常會遇到有車無車之爭、排水需求不同之爭，甚至與極少數住戶發生的上述爭議導致了小區長期無法進行改造。

除了需求方面，在執行實施上，老舊小區改造也面臨著一些普遍的挑戰。

錢從哪兒來？

投資、建設、管理、運營……老舊小區改造到今天，基本上都已經成為綜合整治，每個環節上都需要資金支持，僅靠某一方資金難以為繼。因此，各地都在創新多渠道籌資模式：政府渠道通過一般公共預算、政府型資金、政府債券等方式；市場渠道包括專業經營單位出資、依靠PPP模式引入社會資本、公司融資等；居民渠道則可以使用住宅專項維修資金、居民住房公積金等，總之眾人拾柴火焰高，來源渠道盡可能廣，激勵機制盡可能多。

海南省建筑設計院宿舍小區有三棟住宅樓建設于1990年前后， 隨著老舊小區改造工作的展開，政府補貼該小區270萬元，小區業主自費籌集62萬元，作為該小區的原產權單位，海南省設計研究院有限公司也投入了300余萬元支持小區進行全方位改造。

據介紹，該小區籌集的資金大部分用于電線整理、給水管改造、水電抄表到戶等基礎類改造。經過一年多的施工，基礎類改造工作已基本完成。下一步計劃用余下的少部分資金進行小區其他完善和提升類改造內容。

“我們的改造工作由單位牽頭，每戶業主只需要出5000元，改造前結合業主們的集中訴求進行意見征集，加上我們做規劃設計的專業優勢，所以改造過程比較順利。”海南省設計研究院有限公司辦公室曾主任說。

技術能解決嗎？

老舊小區因為年代久遠，前期的設計圖紙和建設資料普遍缺失，即便有圖紙，由于二十多年間的各種施工改造，水電氣線路等也可能發生遷移，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。此外，目前仍缺乏老舊小區改造方面的統一技術標準體系，導致改造水平參差不齊，部分小區的改造流于形象整改，還有部分改造工程僅針對建筑單體，對綜合改造、老齡化改造、小區可持續發展缺乏考慮。同時，改造工程中對新理念、新技術、新材料、新設備的應用較少，不利于可持續發展。

管理是否過關？

改造只是一時，將老舊小區與商品房小區，或者與那些不能算老舊小區的居住區做對比，最重要的區別是“失管”。長期失管，必然會逐步走向混亂。目前老舊小區在硬件設施改造之后，多面臨后續管理跟不上的問題。特別是居民社區意識滯后，沒有花錢買服務的意識，想要引入服務，就又回到了多方利益協調的第一步。

總的來說，盡管難題不少，但老舊小區改造推動至目前，也積累了不少經驗。2020年底至今，住建部陸續推出了三批城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單，從項目審批、資金共擔、建設安裝、運營維護等各環節均有經驗可循，甚至還有專門針對加裝電梯的做法借鑒。

圖源：住建部官網

要硬件也要軟件

共建共治跟上來

福建三明市的東霞新村小區，是建成年代較早且無物業的老舊小區。早年，老舊小區存在的亂停車、環境差等現象在這里同樣存在。如今，經過改造，設置了停車泊位，規范進出車輛通道，并實行車輛低收費管理，加強管理的同時，也為小區增加了收入，可以覆蓋監控、路燈損壞、綠化修剪等經費支出。

完成這些管理，東霞新村靠的是自管小組。“出于小區的管理考慮，居民拒絕物業進駐，提出自己管理，當時成立了11人的自管小組，形成網格化自管模式。” 東霞社區黨委書記葉淑芳介紹說，一旦發現公共設施損壞，自管會成員會自發維修，充分利用車輛管理的資金，小區內發生的矛盾糾紛，居民也會第一時間找自管會調解。

從2017年底住建部在全國15個城市開展老舊小區改造試點至今，在老舊小區改造這件事上，硬件改造“改什么”“怎么改”等已漸成共識，但軟件方面的治理、服務等，同志仍需努力。

黃艷認為，老舊小區改造需要破解的三個難題之一，是在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，同步建立小區后續管理機制。武漢大學政治與公共管理學院教授上官莉娜認為，老舊小區改造需要實現軟件、硬件的雙提升。政府及職能部門要深度參與、打破條條框框的壁壘，社區治理能力也要同步提升，鼓勵居民更多地參與到老舊小區改造的公共事務管理中，打造共建、共治、共享的社區治理共同體，這樣社區才有內生動力。

也就是說，老舊小區改造，改造的不止是物理上的小區，還有社會學意義上的社區。用城鎮老舊小區改造這個“小切口”，推進城市開發建設模式轉型、基層社會治理新格局構建的大改革，為城市治理體系和治理能力現代化提供強大動力。從這個角度看，老舊小區改造仍然大有可為。

（中國經濟導報 中國發展網 蔡若愚 宋璟 綜合報道）

參考資料：

《19處違建被拆除 寧波北侖這個老小區正在換新顏》，2021，浙江新聞

《終于等到你！郎官社區首部居民樓加裝電梯交付》，2021，信息新報

《劉峰：管線改造應與老舊小區改造同步》，2016，千龍網

《曹宇鈞：老舊小區綜合整治——激發城市動能的起點》，2021，同衡規劃

《科學推進老舊小區改造，四大難題亟待解決》，2020，小康雜志

《如何破解老舊小區改造資金難題？》，2021，南國都市報

《老舊小區改造加速!科學推進老舊小區改造》，2020，中國小康網

《三明這些老舊小區改造后，居民這樣說……》，2021，福建日報

《以改革促進城鎮老舊小區改造》，2021，人民日報